Casa Sajonia · Rionegro, Antioquia · con base en el presupuesto V11 (dic. 2024)
Propuesta de contrato Fase 1 — obra gris lista para acabados Borrador para revisión
Este documento lo preparó el propietario a partir de su presupuesto V11, sin modificar ninguno de sus precios unitarios ni cantidades. La intención es reducir el alcance del contrato a una Fase 1 de 12 meses: cimentación, estructura, envolvente (mampostería, cubierta, impermeabilización y ventanería) y las instalaciones eléctricas e hidrosanitarias en obra gris, de manera que la casa quede cerrada y lista para recibir acabados. Los acabados, los equipos especiales, el paisajismo y los ítems de terminación que hoy están dentro de los capítulos de obra gris se ejecutarían en una Fase 2 posterior.
Las cifras de este documento son una estimación del propietario y no reemplazan su presupuesto. Le pedimos que las verifique una por una, corrija lo que no corresponda y nos presente una versión V12 de su propuesta que refleje el alcance de Fase 1 con sus propios números.
Fuente: PRESUPUESTO SAJONIA V11 241213-2.xlsx, hoja PRESUPUESTO · 726 m² · la casa auxiliar no está incluida en ninguna de las dos cifras · todos los valores en COP
Presupuesto V11 · alcance completo
valor total con escalamiento y administración, 18–19 meses
Fase 1 propuesta · estimación
Diferencia
Obra diferida a Fase 2 · costo directo
a los precios del presupuesto V11, sin escalamiento ni administración
Qué queda en la Fase 1 y qué pasa a la Fase 2
Criterio general: todo lo que se necesita para que la casa quede estructuralmente terminada, cerrada, impermeabilizada y con las redes embebidas queda en la Fase 1. Todo lo que se instala sobre una obra gris terminada pasa a la Fase 2.
Queda en la Fase 1 (12 meses)
Preliminares, demolición, excavaciones y pilotaje (cap. 00, 01, 03)
Sub-estructura, estructura y acero (cap. 04, 05, 06)
Mampostería, cubierta, impermeabilizaciones (cap. 07, 08, 09) — sin cielos
Carpintería metálica: ventanería, lucernarios, pasamanos, puertas, blindaje (cap. 16) — sin cabinas de baño
Instalaciones eléctricas en obra gris: salidas, tubería, cableado, tableros, apantallamiento (cap. 21)
Instalaciones hidrosanitarias y gas (cap. 22)
Ensayos, equipo y herramienta, operativo y administración de obra ajustados a 12 meses (cap. 28–31)
Pasa a la Fase 2
Revoques, enchapes, pisos, estucos y pinturas, lavado e hidrofugado (cap. 10, 12, 13, 14, 15)
Carpintería en madera, mesones, porcelana y grifería (cap. 17, 18, 19)
Urbanismo y paisajismo (cap. 26); resanes y aseo final (cap. 27)
Dentro de cap. 08: cielos en drywall y en listones de madera
Dentro de cap. 21: luminarias, control de iluminación, telecomunicaciones y detección
Dentro de cap. 16: cabinas de baño en vidrio
Nivel −1: se deja en obra gris abierta; solo se construye el cuarto técnico (≈ 28 m²)
Dos supuestos adicionales que necesitan su confirmación. (1) Ventanería: se tomó la cotización de Estructural (Medellín) por 161,5 M en lugar de la de Tecnoglass por 315,7 M, ambas incluidas en su archivo; favor confirmar que el alcance de ambas es equivalente. (2) Nivel −1: se estimó dejar el nivel en obra gris abierta con solo el cuarto técnico; las cantidades de muros, ventanería y redes que se descontaron son estimaciones nuestras y deben reemplazarse por sus cantidades reales.
Distribución del contrato de Fase 1
El valor total propuesto repartido por tipo de obra. El escalamiento y la administración se muestran junto con los indirectos. Haga clic en una categoría para enfocar las gráficas y la tabla; clic de nuevo para ver todo.
Mostrando todas las categorías.
Capítulo por capítulo
Barras: costo directo de cada capítulo en la Fase 1, coloreado por categoría. Las barras atenuadas son los capítulos que pasan completos a la Fase 2, a su valor original; la marca punteada indica el valor original de un capítulo ajustado. La línea inferior acumula el total.
Total acumulado Fase 1Capítulo diferido a Fase 2 (valor original)
Original vs. propuesta, por capítulo
La columna Original es su presupuesto V11 tal cual. La columna Propuesta es lo que quedaría en el contrato de Fase 1, y la columna de cambios explica únicamente lo que se modificó. Los valores marcados est. son estimaciones nuestras que usted debe reemplazar con sus cantidades. Haga clic en una categoría para plegar o desplegar sus capítulos.
Flujo de pagos propuesto · 12 meses
Dos formas de pagar el mismo contrato. La línea punteada son 12 cuotas iguales. Las barras y la línea continua reparten cada categoría en los meses en que se ejecutaría, que es como se vería la necesidad de caja de la obra. La programación por categoría es un supuesto nuestro; favor ajustarla a su cronograma real.
Acumulado por avance12 cuotas iguales
La administración de obra (cap. 31), el operativo (cap. 30) y el mantenimiento de equipos se recalcularon a 12 meses con sus mismas tarifas mensuales: aproximadamente 178 M menos en costo directo. Si usted considera que 12 meses no es realista para estructura, envolvente y redes en una casa sobre pilotes, indíquenos el plazo que sí lo es (por ejemplo 14 meses) y el costo mensual de administración que aplicaría.
Mes
Pago por avance
Acumulado
% pagado
Cuota igual
Acumulado cuotas
Actividad principal
Lo que le pedimos
Para que ambos trabajemos sobre los mismos números.
1
Verificar cada capítulo de la tabla anterior
Confirmar o corregir qué ítems pueden salir de cada capítulo sin afectar la estructura, la impermeabilización ni la garantía de la obra, y reemplazar nuestras estimaciones con sus cantidades reales.
2
Recalcular administración y operativo de obra para el plazo real
Presentar el cap. 30 y el cap. 31 para el plazo que usted considere ejecutable con el alcance de Fase 1, con el detalle mensual del personal.
3
Confirmar con el ingeniero estructural dos puntos del nivel −1
Si la losa sobre terreno del nivel −1 (fuera del cuarto técnico) puede vaciarse en la Fase 2 sin comprometer la cimentación, y si las puertas metálicas del ítem 16.06 corresponden a las salidas del nivel −1 y pueden quedar con cierre provisional.
4
Aclarar el alcance de la ventanería
Confirmar que la cotización de Estructural cubre los mismos vanos y especificaciones que la de Tecnoglass, en particular las vidrieras corredizas grandes del salón (11,8 m y 7,5 m), o indicar qué diferencias existen.
5
Proponer el escalamiento y la administración para un contrato de 12 meses
Con un plazo más corto y un alcance más simple, indicar qué porcentaje de escalamiento y de administración aplicaría, o si es viable un precio fijo con reajuste solo en acero y concreto.
6
Entregar la propuesta V12 de Fase 1
Con los mismos capítulos y el mismo formato del V11, para poder compararla directamente con este borrador, y con los puntos de la siguiente sección ya corregidos.
Correcciones pendientes en el archivo V11
Detalles encontrados al revisar el archivo. Ninguno cambia el fondo del presupuesto; los listamos para que queden corregidos en la V12.
Ítem duplicado. Los ítems 13.04 y 13.06 son ambos "Huellas de acceso en concreto", 10 un × 350.000 (3,5 M dos veces).
Precios unitarios que no coinciden con su análisis. El 13.04 (huellas de acceso) está a 350.000/un pero su análisis unitario suma 131.600; el 13.05 (huellas perrera) está a 350.000/un con un análisis de 53.350.
Capítulos con valores fijos. Los capítulos 21 (eléctricas, 398,7 M) y 22 (hidrosanitarias y gas, 186,9 M) están digitados como valores, no como fórmulas, así que no se actualizan si cambian las hojas de los subcontratistas. Para la V12 conviene que queden enlazados.
Administración sobre administración. El cap. 22 ya incluye la administración del 16 % y el IVA sobre utilidad del contratista hidrosanitario, y luego recibe el 9 % de administración general. Favor confirmar si ese es el tratamiento previsto.
Encabezado faltante. El bloque de 31,6 M entre Demoliciones y Excavaciones no tiene título de capítulo (corresponde a Preliminares).
Unidades. El 8.01 Cubierta figura en m³ (287 × 389.900); debería ser m². El 19.22 rejilla embudo muestra 6 × 107.000 = 219.480 (la multiplicación da 642.000).
Ventanería. El valor del presupuesto (315,7 M) corresponde a la cotización 8798 de Tecnoglass/Homeglass. La hoja VENTANERIA contiene además una cotización de 216,8 M que es de otra obra (Casa Felipe Bernal) y la de Estructural por 161,5 M. Favor dejar en la V12 únicamente la que aplique.
Carpintería en madera. El cap. 17 es una sola partida de 290 M con los subítems en cero, mientras que la hoja CARP MADERA contiene una cotización detallada por 171,9 M. Aunque el capítulo pasa a la Fase 2, pedimos el desglose para saber qué cubre cada cifra.